REFORMA A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Rafael catalá, secretario de estado de infraestructuras, transportes y vivienda, considera que la reforma de la ley del alquiler de viviendas impulsada por el ministerio de fomento logrará aumentar la oferta de pisos en alquiler en el mercado. el número dos de fomento cree que en nuestro país hay poca cultura de alquiler porque hasta ahora “las leyes no han dado seguridad y garantías”

según catalá, las nuevas directrices del ministerio para el merado del alquiler fijan normas comunes, pero priorizan el acuerdo entre las partes en los alquileres. así, considera que se flexibiliza la ley. “la ley fija unas normas comunes, pero pensamos que tiene que regir el acuerdo entre las partes en los alquileres, en la fijación del precio o en las condiciones de finalización para ambas partes”, señala

una flexibilidad que, en opinión de catalá, se extiende a los desahucios por impago, para que “no sea un procedimiento lento, tardío y a veces frustrante para el propietario”. el secretario de estado explica que tras diez días desde un impago, se requerirá al inquilino para que abone la deuda y, en caso de no justificar la causa del retraso, “el juez dictará inmediatamente la orden de desahucio”

CONSEJOS SOBRE LA DONACION A HIJOS

Una frase que se emplea habitualmente y es equivocada, jurídicamente hablando, es : "voy a poner a nombre de mi hijo este piso". esta expresión traducida a términos jurídicos viene a significar: "voy a donar (regalar) a mi hijo ese inmueble" quien desee realizar esta operación debe ser plenamente consciente de sus consecuencias, ya que la transcendencia  de esta matización es indiscutible:
a) por un lado, el donante pierde la posibilidad de dar ‘marcha atrás’, es decir no tiene posibilidad de ‘volverlo a poner a su nombre’ salvo que quien haya recibido esa donación se muestre dispuesto a hacer él lo mismo
b) la repercusión fiscal de una donación es importante: por un lado sobre el que la recibe: impuesto sobre donaciones, normalmente muy superior al que grava las compraventas (itp), y  por otro sobre el que la entrega: ganancia patrimonial en irpf y plusvalía municipal (iivtu)
sin perjuicio de que en muchos casos una donación es un acto de simple liberalidad y altruismo del donante, en otros pueden perseguirse fines no tan claros, como por ejemplo:
1.- privar a determinados herederos de herencias legítimas e impuestos sucesorios, mediante una herencia en vida. en este sentido conviene recordar que nadie puede donar lo que no puede dejar en testamento
2.- sustraer (o esconder) el patrimonio propio ante un posible embargo de acreedores. en este caso es evidente el riesgo de incurrir en el delito de alzamiento de bienes
en estos supuestos puede darse el caso de alguien que, desacertadamente, aconseje que se haga esta operación ‘como si fuera una venta’ es decir simulando que se vende la vivienda en lugar de donar. antes de tomar esa errónea decisión, conviene recordar la doctrina del tribunal supremo al respecto:
- "el contrato simulado se produce cuando no existe la causa que nominalmente se expresa, por responder a otra finalidad jurídica" (sts 1/07/1989). por ejemplo  si no se consigue acreditar la entrega real de un precio adecuado por el piso no puede hablarse de compraventa, es decir, no podemos vender el piso por un euro
- "la acción para obtener la nulidad radical de un negocio jurídico con causa ilícita por defraudar los derechos de un tercero, encubierta bajo una compraventa inexistente, es imprescriptible" (sts 23/10/2002). es decir, el paso del tiempo no hace buena una donación disimulada mediante una compraventa, cuya nulidad puede ser declarada en cualquier momento
- "el manto protector de la fe pública notarial alcanza solamente al hecho de haber sido realizadas por los contratantes ante el notario las manifestaciones que éste refleja en la escritura (confesión de haber recibido precio por el vendedor). pero no cubre la verdad intrínseca de tales declaraciones, las cuales pueden ser desvirtuadas por los demás medios probatorios" (sts 1 julio y 5 de noviembre de 1988). el hecho de que la simulación se haga en escritura notarial no significa que el notario certifique que se trata de una compraventa, debe recordarse que el notario solamente da fe de lo manifestado por quienes acuden a él, sin pronunciarse sobre ese contenido

¿DESAPARECERÁ EL EURIBOR?

El IRS (Interest Rate Swap) es un índice de referencia hipotecario que en pocos días se convertirá en el sustituto del Euríbor, el IRPH, el TAR y el CECA. Se calcula a 5 años y se considera que su valor varía menos que el Euríbor porque refleja los tipos de interés sin la prima de riesgo, lo que daría seguridad al sistema financiero. Aunque en la práctica no está tan claro ya que se puede comprobar que ha sufrido enormes variaciones en los últimos 5 años.
¿Es más barato o más caro que el Euríbor?
En estos momentos, es más caro. Su valor medio en marzo de 2012 alcanzó el 1,59% mientras el del Euríbor solo llegaba al 1,49%. (Ver tabla de evolución del IRS).
¿A qué hipotecas se aplicará?

• A las nuevas hipotecas que se abran a partir de ahora. En las hipotecas de nueva constitución, la decisión de cambiar el Euríbor por el nuevo índice recaerá en las entidades financieras. Así, los bancos tendrán la opción de usar cualquiera de los índices aún vigentes –Euríbor , IRPH entidades o IRS– en los nuevos contratos. Aunque, teniendo en cuenta que fueron los bancos los que solicitaron un índice más sólido, es más probable que empiecen a aplicar el nuevo Interest Rate Swap.
• A las hipotecas referenciadas a IRPH de bancos o IRPH de cajas, siempre que el contrato no especifique que, en caso de desaparecer el IRPH, pasará a aplicarse Euríbor + un diferencial. Sin embargo, si el contrato no especifica nada al respecto o dice que el IRPH se cambiará por TAR o CECA (2 índices que también van a desaparecer), será necesario renegociar el interés con el banco, esto eso, índice + diferencial, antes  de abril de 2013, cuando el IRPH de bancos y cajas se suprima definitivamente

¿A qué hipotecas no se aplicará?

• A las hipotecas referenciadas a Euríbor. El Euríbor se mantendrá en sus contratos con las mismas condiciones, a no ser que banco y cliente acuerden lo contrario
• A las hipotecas referenciadas a IRPH de entidades, que también seguirán sin cambios, puesto que este índice no desaparece
• A las hipotecas referenciadas a IRPH de bancos o IRPH de cajas que especifiquen  en su contrato que, en caso de fallar el IRPH, se aplicará Euríbor + diferencial. Por ejemplo, algunos usuarios de nuestro foro de hipotecas han comentado que en su contrato se especifica que cuando el IRPH desaparezca pasará a aplicarse Euríbor + 1%.

¿Cuándo entrará en vigor el nuevo índice?
La nueva Orden de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios anunció que el IRS entrará en vigor el 28 de abril de 2012.
¿Significa eso que a partir de esta fecha todas las hipotecas referenciadas a IRPH de bancos y cajas (las únicas afectadas) calcularán su cuota de mayo con el IRS? No exactamente. El Banco de España empezará a publicar la cotización del IRS a partir de entonces, pero también seguirá publicando la cotización del IRPH de bancos y cajas durante 1 año más.  Por tanto, bancos e hipotecados tendrán 12 meses, hasta abril de 2013, para renegociar el nuevo tipo de interés de sus hipotecas.
Algunos consejos

• Si tienes una hipoteca referenciada a alguno de los índices que desaparece, lee bien tu contrato y comprueba que no plantea la alternativa de Euríbor + diferencial. Si lo plantea, aférrate a ese intercambio. Aunque el banco intente convencerte para que pases a IRS, recuerda que el contrato prima por encima de todo. Y si tienes la suerte de que el tuyo fija por defecto Euríbor + diferencial, no necesitarás renegociar con el banco el tipo de interés, lo que probablemente te ahorre una subida
• Si vas a contratar hipoteca este mes, no firmes nada a IRPH. Si es a IRPH bancos o cajas, en poco tiempo desaparecerá y tendrás que renegociar el tipo de interés, lo que probablemente conllevará una subida. Y si es a IRPH entidades, estarás firmando una hipoteca con uno de los índices más caros
• Si firmas una hipoteca a IRS, máxima atención al diferencial. Intenta que sea lo más bajo posible, argumentando que si el índice es más caro, el diferencial debería ser más barato. Y si puedes elegir entre IRS y Euríbor, busca en internet su cotización actual y súmala al diferencial que te proponga el banco (por ejemplo, IRS marzo + 1% = 2,59% o Euríbor marzo + 1% = 2,49%) y mira también su evolución de los últimos meses antes de tomar una decisión

SALON INMOBILIARIO DE MADRID 2012

El salón inmobiliario internacional de madrid (sima 2012) abrirá sus puertas desde el próximo jueves 19 en el pabellón 5 de feria de madrid. la presidenta de la región, esperanza aguirre, la ministra de fomento, ana pastor, y la alcaldesa de la ciudad, ana botella, inaugurarán el evento, que contará con más de 150 expositores y más de 400 promociones disponibles
desde el jueves a las 12 horas, cuando quedará oficialmente inaugurada la feria, y hasta el próximo domingo día 22, los asistentes podrán conocer una amplia oferta de viviendas ubicadas tanto en la capital como en provincias limítrofes, zonas de costa e incluso en destinos internacionales, como uruguay, florida, méxico, república dominicana y rusia. Destacar además, que por primera vez sima contará con un área de atención al ciudadano de origen chino con personal específico que les atenderá en su propio idioma a sus necesidades específicas. la feria también ofrecerá un programa de conferencias y mesas redondas en los que los profesionales podrán tratar los temas de más actualidad en el sector inmobiliario
el horario de apertura de la feria es de 11 a 20 h del 19 al 21 de abril y de 11 a 15 h el domingo 22. puedes asistir gratuitamente a la feria registrándote a través de este enlace

¡PARAR LOS DESAHUCIOS!

Según el consejo general del poder judicial en 2011 se batió el récord de desahucios en españa al haber más de 58.000, un 22% más que en 2010. por eso, un grupo de abogados voluntarios busca estrategias legales válidas para paralizar los desahucios ya que consideran que más del 70% de los embargos se producen sin ningún tipo de defensa por parte de los afectados frente a los bancos. aunque hay muy pocas vías para oponerse a una ejecución hipotecaria, todo vale: tratados internacionales, derechos humanos o errores de forma

estos abogados que trabajan gratis para la plataforma de afectados por la hipoteca (pah) aseguran que tienen pocas vías para que las entidades financieras les hagan caso pero están recurriendo a la normativa europea, a los acuerdos sobre derechos humanos y económicos, la ley de enjuiciamiento civil, la dación en pago, los errores de forma en los procedimientos o denunciar por “abuso” a los bancos por desalojar un piso que van a dejar vacío

este grupo de abogados luchan también contra la venta extrajudicial, para evitar que bancos y cajas puedan adjudicarse el piso al 60% del valor al que lo tasaron si nadie lo compra en la subasta pública a su precio original. esta posibilidad está contemplada en el artículo 129 de la ley hipotecaria

NUEVA CAÍDA DEL EURIBOR EN MARZO

El euribor de marzo cerrará en el 1,50%, 18 centésimas menos que su valor en febrero. supondrá la mayor caída en tres años. con respecto  al mismo mes del año pasado, el indicador más utilizado en españa para el cálculo de las hipotecas ha caído 4 décimas, con lo que se trata de la segunda caída consecutiva anual desde julio de 2010. quien revise su préstamo de forma anual tendrá que pagar un  poco menos por su hipoteca. en idealista news puedes calcular cómo afectará a tu hipoteca de forma personalizada
en marzo del año pasado el euribor cerró en el 1,92%, 4 décimas por encima del nivel con el que cerrará previsiblemente este mes, con lo que el hipotecado que le toque revisar de forma anual una hipoteca de 200.000 euros y que le queden 24 años aún de préstamo verá su cuota rebajada en un 4%, es decir, pagará 41 euros menos al mes o 492 euros menos al año
para los que tengan una hipoteca con una vida aún de 39 años la cuota descenderá un 7%, es decir, supondrá pagar 47 euros menos al mes o 564 euros menos al año
el dato diario del euribor continúa bajando. inició el mes de marzo en el 1,59% y terminará en el entorno del 1,42% y en un contexto marcado por la bajada de los tipos de interés por parte del banco central europeo (bce). recordemos que el valor del euribor va ligado, entre otras cosas, a las expectativas de subidas o bajadas del precio del dinero

EMGIASA Y EL CONCURSO DE ACREEDORES

EMGIASA entró en concurso de acreedores tras la gravísima situación económica y financiera por la que atraviesa. Su Consejo de Administración, tomó decisión de solicitar el concurso de acreedores ante el juzgado Mercantil número 6 de Madrid, una decisión que se ratificó en la Junta General de Accionistas.

Un comunicado emitido por el Ayuntamiento de Alcorcón explicó las distintas acciones llevadas a cabo por los actuales gestores durante el preconcurso de acreedores -renegociación de préstamos con entidades bancarias, cancelaciones hipotecarias, acuerdos con acreedores, etc.- han supuesto la reducción de la deuda de esta empresa en 40 millones de euros.

Así, desde la llegada del nuevo equipo de Gobierno al Ayuntamiento de Alcorcón y, por tanto, a la empresa pública EMGIASA, se ha procurado buscar la viabilidad de ésta, pese a la complicadísima situación económica por la que atraviesa, con una deuda heredada de 333 millones de euros, gran parte de la misma por la construcción del CREAA.

Fruto de esa intención de mantener a flote EMGIASA, cuyo servicio esencial es la labor social de procurar el acceso a la vivienda pública a las familias de Alcorcón con menor capacidad económica, se presentó el preconcurso de acreedores el pasado 31 de octubre, dando así tiempo a los actuales gestores para poder establecer negociaciones con acreedores, entidades financieras, cooperativas y adjudicatarios a fin de llegar a acuerdos que favorecieran la viabilidad de la empresa.

Tras cuatro meses de intensas negociaciones, tiempo preceptivo que marca la ley para el levantamiento del preconcurso o, en su caso, la solicitud del concurso de acreedores, se ha llegado a acuerdos con distintas subcontratas para pagar deuda contraída con ellas, mediante efectivo y dación en pago, por valor de más de 20 millones de euros. Asimismo, se ha finalizado una nueva promoción en el Ensanche Sur, minorando así la deuda financiera en otros 9 millones.

Para distintos adjudicatarios de vivienda que no habían conseguido los préstamos hipotecarios de los bancos para pagar sus pisos, EMGIASA realizó también distintas gestiones con varias entidades bancarias que, finalmente, concedieron esas hipotecas, por lo que EMGIASA dejaba de ser titular de las mismas con la consiguiente cancelación de préstamos.

Los directivos de EMGIASA también han renegociado con los bancos las condiciones de la deuda financiera, solicitando periodos de carencia y disminución de intereses de los préstamos con el fin de pasar esa deuda de corto a medio y largo plazo y que la empresa pueda afrontar los pagos más inminentes, al contar con mayor efectivo.

Otra de las gestiones realizadas por el equipo directivo ha sido la escrituración de dos parcelas a dos cooperativas -Cuatro Caminos y Entremares, en julio y diciembre, respectivamente- que han servido para disminuir la deuda en otros 11 millones de euros.

En definitiva, desde la llegada del Partido Popular al Gobierno de Alcorcón hace ocho meses, la deuda de EMGIASA ha disminuido en más de 66 millones de euros, es decir, de 333.560.362,10 euros a 267.404.510,15. Estas nuevas condiciones, sin embargo, no han posibilitado la remoción de la causa de insolvencia, por lo que la empresa se ha visto avocada a solicitar el concurso de acreedores.