Sudoeste Viviendas

Voy a esperar para vender mi piso; pero esperar... ¿a qué?

2011-09-16T03:51:00.000-07:00

"Pagué 300.000 euros por mi casa cuando la compré y ahora que la tengo que vender me dan menos. como no estoy dispuesto a perder, me quedo a la espera y voy pagando la hipoteca. por mucho que bajen, mejor esperar" pero esperar... ¿a qué? ¿a que suban los precios de nuevo? ¿a que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? ¿a que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más? no parece que ninguna de las 3 cosas vaya a ocurrir por ahora...
personalmente creo que los precios van a seguir bajando. por eso decidí vender mi piso en julio 2010. una vez tomada la decisión, en un contexto bajista que tiene pinta de ser largo, mejor aplicar un descuento potente y vender rápido que esperar. en el municipio donde se encuentra mi antiguo piso, los precios han bajado 9,1% desde julio 2010 hasta junio 2011. así que hoy habría tenido que bajar casi un 10% más
algunos ejemplos:
Caso 1: ya lo tengo pagado
lo primero a tener en cuenta es que los precios están bajando desde 2007. en barcelona ciudad, por ejemplo, están ahora al nivel del tercer trimestre de 2004. si compré antes, ganaré vendiendo hoy. si compré después, la pérdida es segura. consolémonos pensando que ni los famosos escapan a esta dolorosa verdad: recientemente la cantante christina aguilera ha tenido que vender una casa con pérdidas. comprada en 2003 por 5 millones de dólares, vendida en 2011 por 4,6 millones

otro caso: un alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000 euros. la compró hace 25 años. en noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000 euros pero prefirió esperar. acaba de venderla ahora, en agosto 2011. ha tenido que dejarla en 135.000€, es decir, la ha vendido con un 52% de descuento
¿por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? mejor no pensarlo. la ha vendido y una cosa está clara: mejor hoy que mañana. como él mismo dice, además ahora como particular tienes a un nuevo competidor, precisamente los bancos: además de conceder muy pocas hipotecas, tienen como prioridad vender su propio stock. y lo hacen con descuentos
la tenía anunciada en varios portales pero el comprador, por cierto, procede de idealista.com
Caso 2: con hipoteca
además de que los precios están bajando, con hipoteca hay que tener en cuenta que la deuda desciende, pero lentamente: gran parte de lo que pagas cada mes son sólo intereses
pongamos que pagué 300.000 euros por mi piso en barcelona ciudad, con una hipoteca a 30 años al 3% por el 100% del importe. puse mis ahorros para los 30.000 euros de gastos. compré en el punto álgido de la burbuja, a finales de 2007. desde entonces los precios no han dejado de bajar, así que es probable que hoy el piso valga menos de lo que queda de hipoteca. es lo que se conoce como “negative equity”
- ¿qué ocurre si vendo a finales de 2008, año 1 de la hipoteca?
para calcular el precio actual aplico los porcentajes de variación de los informes de idealista.com. son porcentajes de variación de precios de oferta –no de cierre-, pero los aplico sobre el supuesto precio real pagado al comprar, con lo que resultan válidos para hacerme una idea del resultado final
como en 2008 los precios de barcelona ciudad bajaron un 8,6%, ingresaría 274.335 euros. el capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730 euros, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396 euros
- esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465 euros
- vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930 euros. la deuda ha decrecido un poco, ¿es posible? sí, gracias a que los precios apenas cayeron un 1,3% ese año. el ritmo de devolución de capital de mi préstamo fue más rápido que las bajadas
- esperar a final de 2011 empeora la situación, y tras la venta debo más: 46.863 euros
- y esperar a final de 2012 incrementa la deuda final hasta los 60.524 euros
en total, en los 4 años de espera la deuda final casi se ha triplicado. si en cambio compré a final de 2001, probablemente el piso todavía vale más que la hipoteca, así que tras la venta podré cancelarla y me quedará dinero

pero como antes, esperar sale caro:
- vendiendo a fines de 2008, año 7 de la hipoteca, habría ingresado 342.534 euros tras cancelar el capital pendiente de la hipoteca
- esperar a final de 2012 me reportaría 236.598 euros
- en total, vender en 2012 en vez de en 2008 me hace ganar 105.000 euros menos
- eso sí, sigo ganando. vendo a 459.939 euros habiendo comprado a 300.000 euros, así que la revalorización todavía es de un 53,3%, un 4,8% anual. en términos financieros no sería una mala inversión

conclusiones
esperar puede ser una buena estrategia si los precios caen pero poco, a un ritmo inferior al de la amortización del capital de la hipoteca. no es el caso ahora, así que mi consejo es: si vas a vender, mejor hoy que mañana
como el valor de los pisos baja más rápidamente que el del capital pendiente de las hipotecas, cada mes más y más familias entran en "negative equity": actualmente más de 250.000 viviendas en españa ya valen menos que su hipoteca
una vez tomada la decisión de vender, mi recomendación es ponerse en manos de un profesional de confianza para que personalice el estudio en mi caso concreto. cada operación es un mundo y hay que decidir con cuidado
notas
- para calcular el precio de 2011 y 2012, considero que para barcelona ciudad ambos años terminarán con un -9% en los precios respecto del año anterior, respectivamente
según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% en barcelona ciudad
en los dos últimos trimestres, los precios bajaron un 3,4% (de diciembre 2010 a marzo 2011) y un 4% (de marzo 2011 a junio 2011). la bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%
- saco los importes de capital pendiente de amortizar del simulador de idealista.com/hipotecas, una potente herramienta para ver de forma sencilla y práctica cómo evoluciona la deuda con el banco

La vivienda ha bajado de precio un 6,8% según Tinsa

2011-09-16T03:48:00.000-07:00

Tasaciones Inmobiliarias Tinsa calcula que el precio medio de la vivienda cayó un 6,8% en agosto respecto al mismo mes de 2010 de forma que acumula un ajuste del 23,5% desde el máximo alcanzado a finales de 2007. Así, se cierran ocho meses de descensos consecutivos. Agosto fue el más intenso, tras las correcciones del 6,4% en julio y del 6,6% en junio. En mayor, la caída fue del 5,9%, del 4,4% de abril, del 3,7% de marzo, del 4,5% de febrero y del 5% de enero. El precio de la vivienda mantiene su descenso en todas las zonas, de forma que el ajuste del precio de los pisos alcanza el 7,8% en las capitales y grandes ciudades, que se anota así el descenso más pronunciado, seguido por la costa mediterránea, con un retroceso del 7,1%.

Después se sitúan el resto de municipios, en los que el precio medio de la vivienda cayó un 6,4% en agosto respecto al mismo mes de 2010, y las áreas metropolitanas, donde el descenso fue del 5,8%.

Con la dación en pago no se puede prestar más del 50% del valor de la casa

2011-07-29T08:56:00.002-07:00

Según el director general financiero y Corporativo de Banco Popular, Jacobo González Robatto, "un banco prudente no puede prestar más del 50% del valor de la casa" en el caso de incluir una cláusula que de opción a la dación en pago de la casa, una opinión que también mantiene Banesto.

Robatto ha asegurado que, con la ley actual, los bancos podrían ofrecer este tipo de hipotecas en caso de que hubiese demanda, y recordó que en otros países como EEUU, la filial del Popular ofrece la dación en pago en sus hipotecas, si bien cerca del 100% de los clientes no incluyen esta opción. En referencia al tema de los embargos por impago, el director general financiero del Popular ha dicho que "son una cosa tristísima que tratamos de evitar a toda costa", si bien le ha restado importancia al recordar que, de los cinco millones de hipotecados que tiene su banco, sólo se han producido entre 3.000 y 4.000 deshaucios.

Las grandes inmobiliarias reducen un 15% su stock en el último año

2011-07-29T08:56:00.000-07:00

Las trece inmobiliarias que integran esta agrupación han ajustado una media del 27% los precios de sus viviendas desde los importes máximos registrados en el primer trimestre de 2008 lo que, según dichas fuentes, "refleja el esfuerzo de estas empresas por reducir el "stock"".

A pesar de ello, y según las mismas fuentes, las grandes inmobiliarias cerraron el pasado mes de junio uno de los peores semestres de la historia. Entre los pasados meses de enero y junio, las firmas del G-14 vendieron 900 viviendas, lo que supone un desplome del 60% en comparación al mismo periodo de 2010. Se trata, según el G-14, de una caída "histórica" y más profunda respecto a la prevista.

El precio de la vivienda baja un 5,2% en el segundo trimestre

2011-07-19T08:10:00.001-07:00

Los precios de la vivienda libre bajaron un 5,2% en el segundo trimestre del año respecto al mismo periodo de 2010, hasta los 1.752,1 euros por metro cuadrado, lo que supone una caída intertrimestral del 1,4%, según datos facilitados por el Ministerio de Fomento.

De esta forma, el precio medio por metro cuadrado ha descendido un 16,6% desde su nivel máximo, alcanzado en el primer trimestre de 2008. El descenso del precio de los pisos nuevos (hasta dos años de antigüedad) fue del 4,1% en tasa interanual, quedando el valor del metro cuadrado en los 1.770,7 euros. En el caso de las viviendas de segunda mano, el precio se situó en los 1.739,4 euros por metro cuadrado, con una caída del 6,2% en tasa interanual.

Las mayores caídas interanuales se produjeron en Murcia (-8,4%), Madrid (-7,9%), Comunidad Valenciana (-7,7%), Aragón (-7,2%) y Castilla-La Mancha (-7,1%). En el lado opuesto, Ceuta y Melilla (-0,4%), Asturias (-2%), Galicia (-3,2%) y Cantabria y País Vasco (-3,7%) marcan los menores descensos.

El numero de imnmobiliarias creadas crece un 140% en 2011

2011-07-19T08:09:00.003-07:00

De acuerdo a los resultados del último estudio de Informa D&B sobre creación de empresas en nuestro país, entre enero enero y mayo de este año se han constituido 1.233 empresas dentro del sector inmobiliario, un 140% más que en el mismo periodo del año pasado.

Se trata del mayor incremento por sector en lo que llevamos de año, ya que el siguiente puesto lo ocupa el de "otras actividades y servicios prestados a la comunidad', que creció un 22%. Sólo en mayo se crearon 242 inmobiliarias, una cifra ampliamente superior a las 171 empresas que se fundaron en mayo de 2010.

Los registradores hablan de un descenso de precios total del 15,8%

2011-07-18T02:56:00.002-07:00

La última estadística inmobiliaria publicada por el Colegio de Registradores indica que el precio medio de la vivienda cayó un 6,62% en 2010, un descenso similar al del ejercicio precedente, con lo que acumula un ajuste del 15,87% respecto a los máximos que los pisos alcanzaron en el tercer trimestre de 2008.
El estudio señala que las compraventas de pisos crecieron un 5,38% en 2010, lo que supone el primer aumento en cinco años. Los registradores señalan no obstante que esta cifra "debe tomarse con precaución", ante la "influencia" en este mercado de los cambios fiscales registrados el pasado año (subida del IVA y fin de la desgravación). En concreto, el pasado año se compraron y vendieron 445.885 pisos, de los que algo más de la mitad (el 51,03%) son nuevos y el 48,9% restante, de segunda mano.
Las transacciones de pisos usados crecieron un 14,1%, hasta sumar 218.352 unidades mientras que, por contra, las de nuevas viviendas cayeron un 1,8% (hasta 227.533 unidades), si bien se trata de una reducción más moderada respecto a la del 21,7% de 2009.

Concurso de acreedores para las familias que no puedan pagar la hipoteca

2011-07-18T02:56:00.000-07:00

Diversas asociaciones de consumidores y afectados por impagos hipotecarios se han reunido con la subcomisión del Congreso que estudia la posibilidad de una reforma del mercado hipotecario. Entre sus propuestas, está la de reformar la legislación para facilitar que las familias puedan declararse en concurso de acreedores.
De esta forma, tendrían las mismas garantías que las empresas para hacer frente a la imposibilidad de afrontar sus deudas, incluyendo la posibilidad de saldar las hipotecas con la mera entrega del inmueble. En 2010, 905 familias se declararon en quiebra, mientras que las empresas que hicieron lo mismo alcanzaron las 4.845.

El IPE pide al Gobierno que incentive la compra de vivienda

2011-07-18T02:55:00.001-07:00

El director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial, Jose Antonio Pérez, ha animado al Gobierno a que impulse la venta de viviendas mediante incentivos, como la deducción por compra de vivienda, que supondría un incremento de los ingresos de las arcas públicas superior al de los gastos.
Pérez consideró hoy que sería positiva la reimplantación de la deducción por compra de vivienda habitual, eliminada a comienzos de este año para las rentas medias y altas. De esta forma, Pérez hizo referencia a la propuesta realizada por el Partido Popular en el debate sobre el estado de la nación de recuperar la citada desgravación, algo que llevará a cabo en caso de ganar las elecciones.

Los tasadores afirman que la vivienda ha bajado de precio un 6,6%

2011-07-18T02:54:00.001-07:00

El precio medio de la vivienda cayó un 6,6% en junio respecto al mismo mes de 2010 de forma que acumula un ajuste del 22% desde el máximo alcanzado a finales de 2007, tal y como ha confirmado Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) en su último informe mensual.
De esta forma, los pisos cierran seis meses de descensos de precios consecutivos, siendo el de junio el más intenso, tras las correcciones del 5,9% de mayo, del 4,4% de abril, del 3,7% de marzo, del 4,5% de febrero y del 5% de enero. El precio de la vivienda intensifica su descenso en todas las zonas respecto al pasado mes de mayo, de forma que el ajuste del precio de los pisos alcanza el 8,7% en la Costa Mediterránea, que se anota así el descenso más pronunciado.